【不動産投資】マンション投資の失敗を避けるためにすべき2つの行動

金利1.5%のありえない融資で利回り19%の満室経営をする方法「まずは、アパート一棟、買いなさい!」の著者である石原博光氏が本や雑誌、セミナーでは絶対に言えない最新の不動産投資ノウハウを遂に公開!

【不動産投資】対象物件の種類

まずはじめに、不動産投資ってどんな種類の物件があるのでしょうか?

それを把握するために、全体像から見てみます。ここでは居住用に絞って挙げてみます。

ワンルームマンション室内
新築マンション(ワンルーム)
中古マンション(ワンルーム)
新築アパート
中古アパート
中古戸建て

主要なところではこの5種類に絞っていいでしょう。

その中でも、初めて不動産投資をする人の中で、特に取り組む人が多いのが、
新築マンション投資(ワンルーム)
なのではないでしょうか?

しかし、それは不動産投資失敗への最短ルートの可能性があります。

【不動産投資】マンション投資失敗を避けるために

ワルームマンション投資

沢山の会社が分譲し、CMもし、始まってからだいぶ歴史も出来ています。今やサラリーマンにも取り組める資産構築の方法として、世の中に浸透してきました。不動産投資の王道と言えるかもしれません。

既に取り組んでいる場合、

ローン返済後でもちゃんと余裕を持った利益を残せている
売れば利益が残りそうな状態だ

どちらに対してもイエス、と答えられるなら成功している状態です。

しかし、新築ワンルームマンション投資に関しては、ローン返済後は毎年赤字、今売ってもマイナスしか残らない、と、成功どころか失敗をしている状態の人も多いのです。

この記事では、そういったことに陥らないために、

マンション投資失敗を避けるためにすべきたった2つの行動

を紹介します。

まずは、不動産投資で利益を残せる状態=成功している状態は、どのようにして把握すれば良いのでしょうか?

【不動産投資】利益を残せている状態とは?《利回りと売却益》

【表面利回り】イールドギャップとは?

不動産投資の世界には、イールドギャップという言葉があります。

イールドギャップとは、「投資物件の利回り」から、「不動産投資ローンの金利」を引いた差のことです。物件の表面利回り8%、借り入れ金利2%、この場合は6%となります。

以下例を挙げてみます。

【表面利回りの出し方】
物件価格1000万円の中古ワンルームマンションで、
家賃7万円年間家賃収入84万円の場合、家賃÷物件価格ですので、
84万円÷1000万円=8.4%
となります。

【表面利回りのイールドギャップの出し方】
借り入れ金利が1.5%だとすると、表面利回り-借り入れ金利、ですので、
8.4%-1.5%=6.9%
となります。

【実質利回り】の出し方

しかし、一番重要なのは実質利回りです。

実質利回りのイールドギャップでプラス圏内にいなければ、本当に成功している状態とは言えません。

実質利回りは、

・ランニングコスト
 固定資産税、管理費、修繕積立金、共用部分の水道光熱費など
・物件購入時のコスト
 不動産取得税や金融機関の手数料、仲介手数料など

これらを引いてから残る実質的な利回りのことを指します。

【実質利回りの出し方】
(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100
で出します。
先のケースで、
年間諸経費を固定資産税5万円、管理費5万円、その他ランニングコスト20万円、合計30万円、購入時諸経費を50万円とすると、
(84万円-30万円)÷(1000万円+50万円)×1005.14%
となります。

【実質利回り】イールドギャップが充分なプラスになっているか?

実質利回りのイールドギャップが充分なプラスになっているかどうかは、どのように見立てていけば良いのでしょうか?

【実質利回りのイールドギャップの出し方】
借り入れ金利が1.5%だとすると、表面利回り-借り入れ金利、ですので、
5.14%-1.5%=3.64%
となります。

充分なプラスなのかどうかは、それぞれの物件の築年数や地域、空室リスクや大規模修繕が発生するかどうかなど、様々な条件によって変わってきます。

上記のケースのように3.64%あったとしても、仮に2年間で1ヶ月の空室期間が発生すると、収支は-0.54%になり、その期間での利益は生まれません。

この中古ワンルームマンションでしたら、表面利回り10%、実質利回りが7%くらいになる850万円くらいで買えていればより安心でしょう。

ワンルームマンションの場合、築47年までは建物部分の2.2%を毎年償却できますので、少しくらいの赤字であれば所得税から取り返せます。
このケースでしたら、1000万円の2/3が建物部分だとすると、毎年15万円程度償却できるため、そこまでは所得税から取り返すことが可能です。
そのため、おそらく純粋なマイナスにはならないでしょう。

【売却益】物件売却時に利益が残せそうか?

そして、物件売却時に利益が残せそうかについてはどうでしょうか?

売却価格(ローン残額+仲介手数料など売却時コスト)

これがプラスであれば全く問題ありません。

中古マンションの場合は、購入時点で既にある程度値下がりしているので、売却益が出るようになるまでの期間が、新築よりもはるかに短い年数で済みます。

【マンション売却価格】の調べ方

売却価格の調べ方は、SUMMOなどで類似物件を調べる、不動産会社に査定してもらう、でわかります。実際に物件を持っているのであれば、以下のような売却価格一括査定サービスを利用するのも便利です。

あなたの投資用マンション、今いくら?専門会社による査定で、高値売却を実現!



家賃収入のプラスマイナス分も加算してプラスであれば、トータルでの収支は成功と言って大丈夫です。

【新築ワンルームマンション投資】私はおすすめしません

【新築ワンルームマンション投資】メリット・デメリット

では、新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリットはどうなのでしょうか?

【メリット】
・新築なので客付しやすい
・築年が浅く、大規模修繕のリスクは当面発生しない
・節税効果がある(新築なら47年間建物分の2.2%償却可能)
【デメリット】
・新築プレミアムで価格が高い
・表面利回りが3%~4%程度と極端に低い 
・築後3年も経てば10%~30%、平気で値下がりする
・節税効果は所得税の還付範囲内での効果であり、一定の限度がある
・数年経てば家賃も大きく下がる

一番の課題は、新築時の価格が高すぎること、です。それが様々なリスクを産みます。

【新築ワンルームマンション投資】実質利回りのイールドギャップの低さ

【新築ワンルームマンションの実質利回り例】
購入価格2000万円
家賃収入8万円、年間家賃収入96万円、
年間諸経費を固定資産税6万円、管理費6万円、その他ランニングコスト30万円、合計42万円、購入時諸経費を100万円とすると、
(96万円-42万円)÷(2000万円+100万円)×100=2.57%
となります。

実質利回りのイールドギャップをみてみましょう。

【実質利回りのイールドギャップ例】
借り入れ金利が1.5%だとすると、実質利回り-借り入れ金利、ですので、
2.57%-1.5%=1.07%
となります。

上記のケースの1.07%では、仮に2年間で1ヶ月の空室期間が発生すると、収支は-3%となります。

ここで、節税効果の償却費はどうなのか。2000万円の2/3が建物分だとした場合ですと、

1320万円×2.2%=29万円

までは節税効果で所得税から取り返すことができます。これであればおそらく、まだ純粋な赤字にならないで済みそうです。

【売却益】物件売却時に相当な期間、利益が残せない

そして、物件売却時に利益が残せそうかどうか。新築ワンルームマンションの場合はどうでしょうか?

新築プレミアム
国内不動産は新築神話が強く、新築プレミアムと言われる余分なコストが販売価格に乗っかっています。そのコストは主に広告宣伝費など販売経費と不動産会社の利益です。

この新築プレミアムコスト分。これは築1年も経てば物件価格に影響し、すぐに値下がりに直結します。

売却価格(ローン残額+仲介手数料など売却時コスト)

新築ワンルームマンションでプラスになるには、相当な期間が必要です。15年以上、もしかしたら20年以上と、随分先まで待つことになるかもしれません。

【新築ワンルームマンション投資】は避けて、中古にしましょう!

ローン返済が終わるまでの20〜30年のも間、何度も空室期間が発生することでしょう。そして、ローン返済後は、価格が大きく下がった物件が残ります。

お金に余裕があって頭金を多く入れることができるなら、もしくはキャッシュで買えてしまうのであれば、新築でもいいのかもしれません。

しかし、多額のローンを組み、なかなか利益が出ない新築ワンルームマンション投資に大きなお金を長期間固定させるのは、負うリスクの割に旨味が少な過ぎます。

新築ワンルームマンション投資は出来るだけ避けるのが賢明

旨味も大きく、失敗リスクがより少ない不動産投資である、

・中古ワンルームマンション投資
・中古アパート投資
・中古戸建投資

に取り組むことを強くオススメします。

【不動産投資】失敗を避けるためにすべき2つのアクション

【不動産投資】失敗を避けるために【調べる】【話を聞く】

やることは至ってシンプルです。

①まずは相手のことを良く調べましょう
②そして、直接話を聞きに行きましょう

この2つだけです。ここを丁寧に行ってから、それから購入アクションへと進めていけば良いと思います。

【不動産投資】相手のことをよく調べる方法は?

基本は家の中でPCの前で、スマホを手に。せいぜい書店等に出かけるくらいでOKです。

ネット、本、の中で良質なものを読むこと。ここの手間を惜しまずしっかりとやりましょう。

選び方の詳細については以下の記事で紹介しています。こうして調べたりすれば、もう充分に中級以上の知識が身につきます。

《不動産投資本》の選び方

①【不動産投資】オススメの不動産投資の本【入門】

②不動産投資初心者】物件購入前に読むべき3冊の本【本質】

③【不動産投資初心者】法人化を考えた時に読む本3選【体験談】

《不動産投資情報》ネットでの学び方

①【不動産投資初心者】オススメの投資用不動産情報サイト

②【不動産投資】情報収集するお得な方法:ポイントサイトの不動産投資案件活用法【中級】

【不動産投資】パートナーの選び方:直接話を聞きに行く

このように、良質な知識を身につけながら、実地で不動産業者の話を聞きにいってみましょう。そして経験値を高めていきましょう。

その際、時間が許せば、新築ワンルームマンションの話も聞いてみるのも手です。投資戦略を考える際の物差しの一つとして、反面教師にしてみるのもいいかもしれません。

※新築ワンルームマンション業者の皆さんはガンガン営業かけてきますからご注意を!断るときはしっかりと断ってくださいね!!

①不動産投資セミナーに参加する

これは、取り扱い件数が多く、業界で名の通っている中古ワンルーム仲介専門の会社達の中からあたるのが良いと思います。以下の2社は中でも特に取り扱い件数が豊富でおすすめです。

日本財託【初心者のための東京中古マンション投資セミナー】

安心・丁寧・分かりやすいで3冠!700万円からの中古区分マンション投資【NAN】



また、↓のような複数会社のセミナーを紹介しているサイトから興味あるセミナーを探すのも良いと思います。

アットセミナー

この他にも沢山のセミナーを行なっている不動産会社があります。ハピタスモッピーすぐたまなどのポイントサイトに掲載されている中古マンション(あるいは中古アパートや中古戸建)を扱っている会社のセミナーに参加してみて、知見を高めて行くのが良いかと思います。

②個別の不動産会社に話を聞きに行く

これも同様に、取り扱い件数が多い業界で名の通っている中古ワンルーム仲介専門の会社達の中からあたるのが良いと思います。以下4社はそれに該当する会社達です。

投資未経験でもOK!失敗しない不動産投資なら【GA technologies】Renosy



マンション投資のJPリターンズ【個別面談】



都心部の好立地・好条件のマンション投資!【グリップ】マンション経営の資料請求



また、↓のようなサービスを利用して不動産会社を紹介してもらうのもありです。

不動産投資「トウシェル」

トウシェル

個別の業者選びになると、セミナーよりも尚更、どの業者さんから始めたらいいかわかりにくいかもしれません。

こちらもハピタスモッピーすぐたまなどのポ どのポイントサイトに掲載されている中古マンション(あるいは中古アパートや中古戸建)を扱っている会社の個別面談に申し込んでみて、経験値を高めていく。

あるいは、SUUMOなどの物件情報サイトや楽待などの投資用物件専門サイトで問い合わせして、沢山の物件を見学しにいくしかないかな、と思います。

※中古のワンルームマンション業者の皆さんも新築同様、結構ガンガン営業かけてきますからご注意を!断るときはしっかりと断ってくださいね!!

東京夜景

【不動産投資】良いパートナー会社との出会いを

中古マンションなどの中古物件投資ですと、1件1件が様々な条件があり、交渉もあり、で、信頼できるパートナーとなる不動産会社と出会えるかどうか次第、だったりします。

私には特定のお付き合いの深い業者や担当者がいますが、今ではどの業者と会話してもなんら困ることも問題もありません

それというのも、

・沢山の物件見学の件数をこなして
・エリアの相場、情報に精通し
・複数購入してみて

自分なりの目利きと物差しを持てるようになったから、です。

皆さんもたくさんアクションしてみてくださいね。そして皆さんの不動産投資が、大成功することを切に願っています!

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