【海外不動産投資】大きな節税が可能/法人に大きなメリット『アメリカ不動産投資』の魅力〈最新情報〉
税制改正大綱 海外不動産への影響は？
近年流行っていた中古海外不動産物件の購入による節税スキーム。
節税を行うことを主たる目的として築古の海外不動産を購入し、減価償却制度を活用してタックスメリットを追求していく投資手法です。
令和2年度税制改正大綱で、ついにその手法にメスが入ることになりました。
ここでは今回の税制改正による実際の影響はどうなのかについて、簡単に解説していきます。
居住用不動産の減価償却とは？
居住用不動産の減価償却とは？
まず、減価償却とは何か、について。
国税庁の確定申告書等作成コーナー、よくある質問のページから引用します。
減価償却資産とは、事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具など、一般的に時の経過等によってその価値が減っていく資産をいいます。
減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費とするのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。
減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。
国税庁 平成30年分 確定申告書等作成コーナーよくある質問https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/aramashi.html
様々な資産の中で、居住用建築物の耐用年数は、木造の場合22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の場合47年とされています。
居住用不動産 建物の減価償却 算出方式
その建物の部分に対して減価償却を活用すると、節税効果を得る事ができます。その償却年数を算出するのには、簡便法という計算式を使います。
次の算式により計算します。
中古資産の耐用年数 ＝ 法定耐用年数 ×20％
計算式で算出された耐用年数が2年未満の場合、耐用年数は2年とされ、2年以上の場合、1年未満の端数は切り捨てられます。
木造中古は4年間
木造の場合22年ですので、
新築時の法定耐用年数22年 ×20％ ＝ 4.4→4年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の場合47年ですので、
新築時の法定耐用年数47年 ×20％ ＝ 9.4→9年
このように、耐用年数をすぎた建物部分については、木造でしたら４年間というスピードでの償却が可能となります。
海外不動産投資のタックスメリットとは？
海外不動産投資のタックスメリットは高い建物比率
日本国内の不動産の場合の、土地と建物の比率が７対３とか８対２とか、土地の割合が高いのが一般的です。
ところが海外ですとその比率が逆だったりする事がざらにあります。
海外不動産には新築プレミアム無し
日本ですと、建物の新築神話が強く、新築の建物にプレミアム価格が乗っていて、中古になったとたんすぐに何割レベルで値下がりしていきます。
そうして、耐用年数がすぎた頃には建物価値はほぼなくなっていて、上記の土地建物比率になってしまう、となります。
ところが海外にはこのような新築神話、新築プレミアムはそんなにありません。
建物が長持ちし状態がよければ、立地もよければ建物比率は非常に高いまま、新築とそんなに変わらない価格で取引がされています。
建物比率：６〜８割もの高さ
海外不動産では建物価値が減価せず、中古住宅の建物割合が物件価格の６割〜８割に及ぶケースも珍しくありません。
土地と建物の比率が3対7、2対8となり、日本のケースと逆転しているのです。
減価償却の対象となるのは建物なので、建物の比率が高い海外不動産を購入すれば、減価償却できる金額割合が大きくなり、節税効果がとても高くなります。
スピード償却の例 合法的な節税方法
具体的には、土地と建物の比率が2対8の中古木造海外不動産物件を購入すると、投資金額の8割を4年で償却することができるのです。
例えば、4000万円の中古木造住宅の場合、８割の3200万円を４年間にわけて800万円ずつ償却していく事が可能です。
他の事業で800万円を上回る利益がでていれば、４年間で利益3200万円が節税対象になります。
そしてさらに4年が経過し、この物件を売却した時に購入金額と同じ4000万円以下売れれば売却益もないため、そこにも税金がかかりません。
合法的な節税が可能となります。
アメリカ海外不動産投資による節税
アメリカ不動産投資の節税スキーム活用
この税制の歪みを活用し、近年特に加速してこの節税スキームが活用されてきていました。
特に一番利用されてきていたのが、アメリカ郊外、テキサス州やジョージア州の築古中古戸建てを購入する方法です。
このエリアの平均世帯年収は日本円にして1000万円程度。
そこで売買されている中古戸建は3000~4000万円程度で、手が届きやすく、活発に売買されています。
好調なアメリカ経済
また、リーマンショック以降のここ10年近く、アメリカ経済の好調が続いており、年2~3％で成長し続けていて、中古戸建価格も上昇傾向にあります。
このため、節税効果が高く、安定した経済成長による値上がり益も見込め、かつ、先進国ならではの安心して不動産取引が行える充実した法制度の恩恵も受けられる、アメリカ不動産投資熱は、加速する一方でした。
増加する富裕層に人気
日本は国全体の経済成長率は低いものの、株価の上昇や不動産価格の上昇、IPOやM&Aによるまとまった資産の獲得、などの恩恵を受けた、富裕層の増加傾向が続いてきました。
海外不動産投資による節税スキームは、そういった人々に好意的に受け入れられてきた手法だったのです。
今回の税制改正の影響は？
税制改正の影響
今回の税制改正による大きな影響がある部分について簡単にまとめると、次の通りです。
- 海外不動産による、耐用年数を超えた建物部分に対するスピード減価償却による節税手法は、令和3年以降認めない。
- ただし、譲渡益課税の2重取りはしない。本来なら減価償却していた部分に対する譲渡益課税は行わない。
アメリカ不動産築古戸建による節税スキームでは？
さかんに活用されていた、アメリカ不動産築古戸建による節税スキームを例にして解説すると、
- 築22年以上の4年償却スキームは令和3年以降使えなくなる
- これは新規購入者だけでなく、既に購入した人にも影響がある
- 売却益は出た場合、本来減価償却している部分の譲渡益税については、課税しない（今までほどではないが一定の減税効果が得られる）
例えば、令和元年の購入者は2年間は償却スキームを使えるが、後半2年間が使えなくなります。
このように既存購入者にも影響が出るということは、巷で予想されていたのよりも厳しい結果でした。
実質的な影響は？
一方で、
・譲渡税の2重取り 減価償却した分の譲渡税分はしない
ということですので、売却時に、これまでのような、減価償却したからこその大きなキャピタルゲインは発生せず、節税策として使えるものとなります。
影響は個人のみ？
今回の改正の影響は個人が所得税を圧縮する際に簡便法に基づく減価償却についてであり、
法人が所有する海外中古不動産は税制改正による規制対象から外れ、従来通りの損益通算ができます。
今後アメリカ不動産の購入を検討される場合は法人での購入がおすすめです。
法人の節税、償却商品としても、飛行機や船舶のオペレーティングリースより優れた利点が多々あります。
詳しくはアメリカ不動産に詳しい会社に相談してみましょう。
例えば「オープンハウス」。
こちらは日本で一番アメリカ不動産の取り扱い件数が多く、融資の紹介を含め、購入、購入後の管理まで、ワンストップで様々なサービスを用意している会社です。
アメリカ不動産物件の紹介を積極的に行なっていますので、まずはこちらのセミナーに参加して情報収集することをおすすめします。
まとめ
まとめると、
- 節税スキームはやや不利になるがまったく使えないわけではない（切り捨てられた減価償却費は譲渡時に必要経費としてよみがえるので節税になる）
- とはいえ、これまでよりは節税は「おまけ」になり、キャピタルゲイン狙いの物件を購入していくことが主眼となる
- 法人は対象外のため、法人で購入すればこれまで通りの節税スキームの活用が可能
ということになります。
個人については、キャピタルゲインとインカムゲイン狙いの王道の不動産投資に戻っていく、ということになりますので、今後ますます成長する国、地域への投資、それを実行していく目利き力が問われることとなっていくでしょう。
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