【海外不動産投資】大きな節税が可能/法人に大きなメリット『アメリカ不動産投資』の魅力〈最新情報〉

アメリカオープンハウス

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太子です!
令和2年より海外不動産投資に関する税制改正があり、築古物件への投資環境に大きな変化がありました。個人は節税目当ての投資があまりできなくなりますが、法人は今後もOKです!いろいろ不明点ありますよね。何でも聞いてください!

「海外不動産投資での法人の節税は可能」ってどいうこと?
「個人は節税できなくなる」って、それってどういう話?
そもそもアメリカ不動産投資についてどういうものなのかを知りたい!
できるだけ簡単に教えて!

海外不動産投資の中で節税とキャピタルゲイン増が魅力の国「アメリカ」。税制改正があり個人のスピード償却による節税スキームは令和2年までとなりましたが、法人でしたら引き続き節税スキームの活用が可能、という事をご存知でしょうか?

この記事では、法人による「アメリカ不動産投資のメリット」を3つご紹介します。

実は、この記事で紹介する3つのポイントに沿って「アメリカ不動産と不動産会社選び」を実践すると、法人によるアメリカ不動産投資をメリット豊富に実践できるようになります。

なぜなら、最近の経済状況においても、アメリカ不動産投資は簡単には影響を受けず、むしろ多くの法人の間で広がり続けているからです。

記事を読み終えると、今後アメリカ不動産投資物件と不動産会社選びに困らず、法人でのアメリカ不動産投資ができる考え方と取り組みが実践できるようになります。

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【アメリカ不動産投資】これまでのメリットと現在の個人投資家の課題とは?

アメリカ不動産にはこれまで様々なメリットがありました。ではそれは一体どんなメリットだったのでしょうか?それは「個人投資家向け」「収益と節税のダブルメリットの享受」でした。
これは他の不動産投資や投資商品ではなかなか得難い、極めて有利な投資スキームです。

では、そのメリットとは具体的にどんなものだったのか?以下3点あります。

1.キャピタルゲイン狙い
 売買価格が物価上昇率に合わせてあがる
 アメリカでは古くなっても物件の価値が下がらない
 立地の価値が高く、いい立地であれば年5%は上昇する
2.家賃が上昇
 物価上昇率に合わせて毎年家賃が上昇する
 おおよそ年4%程度は上昇する
3.節税目的
 築古戸建では22年を超えると4年間でのスピード償却が可能
 所得の高い個人なら所得税を大きく圧縮できる

ひとつずつ詳しく見てみましょう。

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メリット1.キャピタルゲイン狙い

1.キャピタルゲイン狙い 

売買価格の上昇で出口が取りやすくなっています。妥当に見て1年で5%価格が上昇(ダラスは8%だったが最近鈍化しているため)している傾向です。固く見ても2%、これを割ることない(米国物価上昇率と連動している)のがここ10年の傾向でした。高いと10%、15%上昇もあるが、翌年反動がきたりもするので、平均5%程度となっています。

キャピタルゲイン狙いは海外不動産投資の王道です。物価上昇率に合わせ、値上がり益が見込めます。

アメリカの経済成長は先進国の中で高い方ですので、値上がり益は十分の期待できる部分です。

メリット2.家賃が上昇

2.家賃が上昇

家賃はほぼ米国物価上昇率と連動して年々上がってきています。また、入ってきた賃料は米国ドルでそのままキャッシュで持っておくと、為替次第ですが、円安基調なら為替益も狙えます。 ※円高だと逆になりますので、ここは為替相場次第です。

経済成長に合わせて上昇するのは物件価格も家賃も同様です。

メリット3.節税目的でのアメリカ築古中古戸建投資

3.節税目的でのアメリカ築古中古戸建投資

アメリカでは築年数が経っても、簡単に値崩れしません。日本と違い価格上昇もあります。
また、建物部分の割合が8割などと高いのが特徴で、築22年以上経っていれば建物部分を4年でスピード償却出来る節税スキームがもてはやされてきました。

これら3つのメリットがあったため、高所得のサラリーマンや会社経営者の所得税圧縮の節税対策にとても有効なスキームとして、これまで活用されてきました。

現在の個人投資家の課題

1.キャピタルゲイン狙い
2.家賃が上昇

個人で投資する方にとって、この2つのメリットは引き続きあります。いわば一般的な王道の不動産投資に戻っていったので、これからもキャピタルゲイン狙いと家賃の上昇でのインカムゲイン向上は、大きな魅力として残ることでしょう。

課題は、今まで出来ていた4年間で物件価格の8割を償却し所得税を圧縮できるスキームが活用できなくなることです。令和2年の税制改正で、個人には令和2年いっぱいまでしか適用されなくなりました。

ただ、節税に関しては、今までのスピード償却のメリットはなくなりましたが、まったくメリットがなくなった訳ではありません。

やり方次第では7〜8年かけての償却は可能で、最大で建物部分の最大で6割までが償却が可能となります。この件についてご興味ある方は、そのスキームを取り扱っている不動産会社「オープンハウス」にお問い合わせの上、ご相談ください。

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法人での【アメリカ不動産築古中古戸建投資】のメリットとは

アメリカの郊外住宅

個人で禁じられた海外不動産投資による節税スキーム。

ところが法人については、その節税スキーム活用が引き続き可能なのです。しかもこれは、法人でできる他の節税スキームよりも相当有利な節税が可能なものです。ではそれはいったい、どういう点が有利なのでしょうか?

法人の節税で有名な投資商品としての飛行機、船舶のオペレーティングリースがあります。
それに比べてアメリカ不動産投資の有利なポイントは次の3点です。

1.いつでも現金化、収益化が可能、小分けでの処分も可能
2.不動産物件としての融資ができる(手持ち資金を残せる)
3.事業性融資もできる(手持ち資金を残せる)

では一つずつ見ていきましょう。

メリット1.いつでも現金化、収益化が可能、小分けでの処分も可能

1.いつでも現金化、収益化が可能、小分けでの処分も可能

不動産投資ですので、いつでも好きな時に現金化、収益化が可能です。また、戸建てを10棟など複数を小分けにして購入すれば、1棟ずつ個別の処分も可能です。
つまり、償却している途中でもいつでも処分可能なため、非常に使い勝手がいい商品になっています。

飛行機や船舶のオペレーティングリースですと、最低6,7年間〜10年間は処分ができないため、その間資金を動かすことができなくなります。

メリット2.不動産物件としての融資ができる(手持ち資金を残せる)

メリット2.不動産物件としての融資ができる(手持ち資金を残せる)

アメリカ不動産は物件自体で担保価値がありますので、不動産としての融資が可能です。例えば、先ほどのオープンハウスでは、関連会社のアイビーネットを通じて法人には50%まで不動産としての融資ができるため、50%の投下資金で物件の購入が可能となります。なお、金利だけの返済も可能です。

また、この場合、融資以外で投下する資金の40%の償却が可能です。(建物80%の場合、年20%の償却のため。)

なお、飛行機、船舶は全て事業性資金での融資となります。(飛行機自体では担保価値がとれないため。)

メリット3.事業性融資もできる(手持ち資金を残せる)

3.事業性融資もできる(手持ち資金を残せる)

不動産融資が出た以外の残り50%の資金を事業性融資で引っ張ることも可能です。それが出来れば100%融資がひけることになり、手持ち資金を全て残すことができます。

このように、手持ち資金を残せて、法人税を下げられる有利さがあります。

オペレーティングリースとの比較

アメリカ戸建

アメリカ不動産投資では、

1.いつでも現金化、収益化が可能、小分けでの処分も可能
2.不動産物件としての融資ができる(手持ち資金を残せる)
3.事業性融資もできる(手持ち資金を残せる)

この3つのメリットの組み合わせができることで、飛行機や船舶のオペレーティングリースよりも有利となります。

オペレーティングリースとの違いを表にしましたので、見比べてみましょう。

オペレーティングリース比較

この表にあるように、金額は大差なく、償却期間は短く、価格の安定性はあり、いつでも処分可能なアメリカ不動産投資の使い勝手の良さ、有利さが際立ちます。

加えて、飛行機と船舶は、昨今のコロナ騒ぎで大きな影響を受けそうなのところも気がかりな点です。

それに比べて不動産は、家賃や物件価格は、簡単に景気変動の影響は受けにくく、安定性の高い商品だとも言えます。

償却面で不利な面は唯一、飛行機や船舶は初年度で7割の償却がとれる、という点です。それ以外ではアメリカ不動産投資の有利さ、使い勝手の良さが際立っていると言えるでしょう。

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全体のまとめ

アメリカ戸建

法人のアメリカ不動産投資のニーズはまだまだあると考えられます。現在飛行機の償却市場規模は6000億円。アメリカ不動産はまだその一桁少ない数100億円程度です。

アメリカ不動産の償却は月割になるので、飛行機のように短期で7割の償却はできませんが、ある程度毎年の利益が見込める法人でしたら、計画的に償却していくことを織り込んで買えると有利さを早めに享受できるようになります。

1.いつでも現金化、収益化が可能、小分けでの処分も可能
2.不動産物件としての融資ができる(手持ち資金を残せる)
3.事業性融資もできる(手持ち資金を残せる)

このように法人にとって非常に有利な償却可能な商品であるアメリカ不動産投資。まだまだ市場規模を拡げることが出来るのではないでしょうか。

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