【海外不動産投資】アメリカ不動産投資について:木造築古編

石原博光の海外不動産オーナー創出プロジェクト 次世代アメリカ不動産投資術
「まずは、アパート一棟、買いなさい!」の著者である石原博光氏が本や雑誌では絶対に言えない最新のアメリカ不動産投資ノウハウを遂に公開!

アメリカの最大の強みとは

先進国であるアメリカ。誰もが異論の余地ない、世界最大の経済大国であり続けている国。

先進国中の先進国ですが、経済成長も堅調で、株価は過去10年間で3倍。

かたや日本も最近は景気が悪くないと言われているものの、リーマンショック前の高値を超えてきている程度でアメリカの半分程度も成長していません。

リーマンショック後の10 年間で世界経済は大きく変化しました。

中国の成長が一巡したものの、先進国のシェアが低下し、中国を中心としたアジア新興国のシェアが急上昇し、世界経済の牽引役が多極化。

そしてアジア新興国が自立し。消費市場の拡大と輸入依存度の低下により、内需の成長にシフト。

新興国から中進国へと進んだタイのように成長を果たした国が出ています。

そこでアメリカです。先進国なのに人口増加が続いていて、中進国となった国々とひけをとりません。中進国並みの経済成長を続けています。

人口増のみが理由ではありません。 GAFAはじめ、新しテクノロジーでの牽引が大きく寄与しており、国の成長力が違います。

そしてその成長力の実績は、長期で見れば見るほど出ている国なのです。

過去40年で50倍に膨れ上がったダウ平均。その間の日経平均は4倍です。

この指標だけで語るのは賢明ではありませんが、ひとつの大きな事実として、アメリカの成長と日本の停滞、というのは見て取ってよいと思います。

その成長力の背景にあるのが、

  • 競争の激しさ
  • 株主資本主義の徹底

この姿勢の違いからなのでしょうか。

こう重なってくると、アメリカにかけるのは合理的な選択とも言えますね。

アメリカ不動産投資の特徴

アメリカは先進国であり制度が整っていると一言でいう以上に、

不動産をどこで買っても同じ値段である、という制度が完全に整っている、非常に進んだ国です。

日本では不動産投資でたまに大きな詐欺事件が起こります。

大きな案件の話を持ってきたブローカー、仲介業者、不動産業者、購入者(社)、間に入る司法書士や弁護士などがみな、「私も騙された」という、そういう事件が起こる構造があるのです。

日本では売主側にも買主側にも関係がない、全くの第三者が存在していません。

アメリカでは、この「売り主にも買い主にも属さない第三者がいない」ことから発生する不動産取引にまつわる問題は昔から認識されていたため、この問題を解決するべく不動産取引における決済保全として「エスクロー」という制度が作られました。

この制度があるため、透明性が極めて高い不動産取引が約束されています。

また、仲介手数料は売り主負担6%で確定しています。

アメリカ不動産投資のメリットは

そんな制度の進んだアメリカ不動産投資ですが、メリットがいくつかあります。

中でも、日本の税制を適用しての、木造で築22年以上なら4年で減価償却が取れる、

  • 償却メリット(タックスメリット)

が一番の強みでしょう。

  • 建物割合がアメリカは高く80%

と大きく償却が取れるため、築22年以上の築古戸建てでしたら、

  • 4年で80%の償却

が取れます。

所得税や法人税を圧縮したい場合、非常に有効な手段となります。

投資金額も、テキサス州やジョージア州の郊外の戸建てでしたら3000~4000万円程度で購入ができます。

これは現地の平均世帯年収の3~4倍ほどで、非常に活発に取引されており、

売るときにも買い手に困りません。

また、アメリカはこの10年にわたって経済成長を続けているため、これまでのところでは値下がりリスクも少なく、むしろ値上がりしているような現状があります。

その後にそのまま賃貸で運用し続けてもよし、売ってしまってもよし、投下した資本も保全される可能性が高く、制度の透明性も高いアメリカ不動産投資は

利益の出ている法人や所得の高い個人にとっては魅力的な投資先となっています。

制度が整い、安心感高い先進国投資はほかになかなかありません。

海外不動産投資の節税について、「税制改正大綱(令和2年度)発表…海外不動産節税を封じ込めへ」と正式に決定されました。その詳細については別途記事にします。

信頼できるパートナー探しが重要

ここでも信頼できるパートナー選びが重要となります。

アメリカ不動産には取り組んでいる会社も多く存在しますので、それぞれに対して、

  • 空室対策 募集
  • 入居者管理
  • 物件のメンテナンス(古い物件では特に重要)
  • 制度対応
  • 契約書類
  • 入金管理
  • 銀行口座開設フォロー(必要に応じて)

しっかり対応できるのか。

このあたりをチェックすることが大事です。

物件の価格は

  • 不動産会社の誰がどこで見ても同じ情報を見ることができる
  • 相場情報も誰がどこで見ても同じ

という透明性が高いものですので、

複数会社の見積もりをとって情報を収集し比べてみるなど、自分で物件情報のサイトを見ることができない場合は、そういう行動もされてみるといいと思います。

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