【不動産投資】不動産会社主催セミナーは特定の立場から行われている
「マンション投資セミナー」の多くは「投資用マンションの不動産業者主催」
年金2,000万円問題、雇用不安、増税、そしてコロナ禍による経済の低迷。
将来不安が高まるなか、注目度が上がり続けているのが「不動産投資」です。
日々様々な不動産投資セミナーが開催され、多くの方の注目を集めています。
ただ、それらセミナーの多くは「不動産会社」が主催。
大抵の場合は、「それぞれのビジネス上の立ち位置」から、講義されています。
つまり、「不動産投資業者主催のセミナー」の多くは、主催者側の思惑に沿った内容で行われており、中立の立ち位置からは行われていないのが大前提、だと言っても過言ではありません。
「ワンルームマンション投資」では売主の会社がほとんど
特に、不動産投資の主力商品のひとつ「ワンルームマンション投資」においては、際立った特徴があります。
それは、ワンルームマンション投資を扱う不動産会社の多くは、「売主での販売がほとんど」だということです。
多くの「ワンルームマンション投資会社」は、
・「新築」の場合は売主
・「中古」の場合も多くは「売主」として
販売しています。
実はそのことで、投資家にとって不利な状況が生まれています。
それは、「物件価格が割高になりがち」だと言うことです。
新築ワンルームマンションの場合「新築プレミアム」で3割近く高い
まずは、「新築ワンルームマンション」について。
新築物件は、分譲会社の利益が上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されています。
そして、購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割下落してしまうのが一般的です。
このため、大抵は買った年から赤字経営となりますし、この先相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、満足な利益は出しにくいでしょう。
中古ワンルームマンションの場合「利益分」で2割ほど高い
中古のワンルームマンションの場合。
売主物件ですと、物件価格に20%近くの利益を上乗せして販売しているのが一般的です。
そして、9割もの中古ワンルームマンション販売会社は、買取転売して「売主」形態で物件販売をしています。
【マンション投資セミナー】主流の売主物件のメリットとデメリット
【マンション投資セミナー】主流の売主物件のメリットとデメリットを知る
【マンション不動産投資】売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力
ここまで見てきたように、売主で販売する会社から購入すると割高になるため、投資家には不利な状況が生まれがちです。
一方で、売主会社から購入する場合のメリット、魅力とは一体どんなものなのがあるのでしょうか。
いくつか挙げられます。
・本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者には、手軽さと簡単さ、ある意味の安心感がある
・新築ワンルームマンションは、物件自体のスペックは高い
・客付けも管理も手間がかかりにくい
・立地が良ければ、将来価格が値下がりしにくいことも
物件のスペック自体は高いことが多いので、大きな観点ではあまり文句をつけるところはありません。
兎にも角にも割高さがあること、それが課題の全てとも言えるでしょうか。
一方、中古の売主ワンルームマンションの場合はどうなでしょうか。
売主の中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置になります。
物件供給元の不動産会社の仲介物件を、安定的に大量に仕入れています。
そのため、一般的には以下の点がメリットとして挙げられるでしょう。
・豊富な物件情報を持っている
・物件の仕立てはしっかりしていて、商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証が付いていることも
・金融機関とのパイプも太く、金融機関探しを任せられる
・管理運営までワンストップで任せる事ができることが多く、手離れが良い
【マンション不動産投資】売主で販売する会社から購入する場合のデメリット
では、売主物件のデメリットはなんでしょうか？
こちらも、物件価格が高めであることに集約されます。
- 新築の場合：新築プレミアムで1~2年も経つと3割ほど下落
- 中古の場合：相場より2割ほど割高
不動産投資家にとって、どうしても購入コストが割高になりがち。
これは、「賃貸経営」を続けていくためには、決定的に不利な要因ともなりかねません。
【マンション投資セミナー】売主物件で「一般的メリット」がより強調される理由
不動産投資の一般的なメリットとしてよく言われるのは、次の3点です。
- 私的年金
- 節税
- 資産運用
売主物件では特に、
- ローンを払い終われば老後の生活費の足しになる
- キャッシュフローはマイナスでも、税金が還付される
- ローンが組みやすく、購入時の初期費用が少なくて済む（特に新築）
私的年金、節税面が強調されがちです。
物件価格が割高のため、毎月の収支はマイナスに。
そのため、売主物件では「私的年金や節税面のメリット訴求をせざるを得ない」ことになりがちです。
不動産投資で本来一番大事にすべきポイントは何か
不動産投資で本来一番大事にすべきポイントは何か。
それは、「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」が出来ることです。
投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格と賃料。
つまり、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。
割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、それは物件価格と賃料の相場感。
物件価格と賃料の相場を知る事こそが、適正価格で物件を購入する近道になります。
【不動産投資】様々な知見をまとめて学べるセミナーは少ない
【不動産投資】中立の立ち位置のセミナーにはどんなものがあるのか
不動産投資分野において、中立の立ち位置から行われているセミナーは、存在するのでしょうか。
もちろん存在します。
代表的なものとしては、「健美家」、「楽待」などでコラムを持っている大家さんの「有料セミナー」が挙げられます。
有料セミナーは、セミナー参加費そのもので、講師が収益を上げていることも多く、有料で参加者を集めるためには、セミナー内容の良さがより重要となります。
特定の業者とタッグを組んでいたり、セミナー以外のコンサル目的で行われているセミナーも多いので、一概にそうとは言えませんが、特定の業者のセミナーよりは、様々なパターンのセミナーが開催されていて、選択肢は豊富だとも言えます。
一方で、不動産業者主催のセミナーでも、冒頭の話やテーマは一般的な話や中立的な内容のものも多く、その部分については、非常に参考になるものです。
大家さんの「有料セミナー」の課題
では、中立の立場から行われているセミナーの課題。
①大家さんの固有の事例になりがちのため、汎用性が少なく再現性欠ける場合も
②特定の不動産会社と結びついてキックバックがある場合などの見極めは難しい。後で営業をかけられるケースや、コンサル料金狙いのケースも。
実践家の話のため、参考になることが多いですが、「玉石混交である」と言う面は否めません。
事前にwebやSNSなどで、出来るだけリサーチしてからの参加を、おすすめします。
不動産会社主宰セミナーの課題
不動産会社のセミナーでは、一般的な講義の後に個別面談がセットされることが多く、そこでがっちり営業されるケースも多くなりがちです。
「ひとつの勉強」として営業を受けて良いかもしれませんが、自分が望まない場合には、「これ以上のご案内はお断り」と意思表示をしましょう。
不動産投資について、フラットに学べる「おすすめのセミナー」
さて、ここからは、不動産投資について、フラットに学べる「おすすめのセミナー」として、ファイナンシャルアカデミー【不動産投資体験セミナー】を紹介します。
不動産投資そのものと、周辺知識を整理して体系だって学べるメリットがあるスクールです。
不動産業者の立場に立たず、あくまで中立の立場を貫く不動産投資スクールで学ぶことで、不動産投資への成功への鍵を掴みにいきましょう。
ファイナンシャルアカデミー【不動産投資体験セミナー】の特長
ファイナンシャルアカデミー【不動産投資体験セミナー】の特長
ファイナンシャルアカデミー【不動産投資体験セミナー】は、不動産投資家になるための必修科目として、物件選び、収支計算、融資、節税、管理、空室対策、リフォームなど、必要なスキルをゼロからすべて学ぶことのできる専門スクールの、「無料体験セミナー」です。
ファイナンシャルアカデミー【不動産投資体験セミナー】は、こんな方におすすめです。
- 不動産投資に興味があるけれど一歩踏み出せずにいる人
- 同僚や友人が不動産投資をしている話を聞いてうらやましく思ったことがある人
- 不動産投資の本を数冊読んで、安定した家賃収入を作れそうと思っている人
- 不動産業者に勧められるがままに、マイホームを買ったことがある人
- なんとなく「勘」に頼って不動産を買おうと思っている人
- 不動産業者と、どう付き合ったらいいかわからない人
- 見た目がキレイで「新しい不動産」なら、入居者が絶えないだろうと思ったことのある人
- 価格交渉の方法を具体的に知らず、安く買える自信のない人
- 不動産屋にいけば「儲かる物件」を紹介してもらえると思っている人
ファイナンシャルアカデミー【不動産投資体験セミナー】は参加費無料です。
どういう内容を受講できるのか、実際に体感してみてはいかがでしょうか？
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ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」について
本講座では、不動産投資の魅力を最大限に活かすため、投資リスクを排除できるノウハウが学べます。
不動産投資は、日本で最も歴史のある投資といわれていますが、その歴史から抽出した「原理原則」「セオリー」を学びさえすれば、比較的安定した成果が出すことができます。
そして、本講座の受講生の2人に1人以上の方が、受講２年後に家賃収入を得ている実績。
なお、このセミナーでは、これまでの不動産投資の経験は問いません。
初心者でも経験者でもつまずくポイントは同じ。
ですので、誰にとっても分かりやすく、フィット感がある内容で、講座は構成されています。
実際に利益を上げているプロの投資家から集めたノウハウを分かりやすく総括し、
基礎から応用まで効率的に学べるカリキュラムを準備。
ターム毎に履修が出来るため、
自分の学びたい内容から受講する順番を選択できる仕組み
となっています。
そして、オプションの「不動産投資スクールLIVE受講」は、オンライン受講と教室受講の２種類から選択できます。
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「本当に費用に見合う内容なのか、自分自身で体験して確認してみたい」
という方の疑問・要望にこたえるために開催している、不動産投資の世界から実際の学びのステップまで、コンパクトに学べる無料体験会です。
また、希望があれば、スクールでの学び方や制度などについての疑問を解消できる「入学相談」を予約することもできます。
まずはファイナンシャルアカデミー【不動産投資体験セミナー】で、実際にどういう内容を受講できるのか体感してみてから、自分に向いているのかどうか役に立つのかどうか判断してみてから、本講座の検討を進めてみてはいかがでしょうか？
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ファイナンシャルアカデミー【不動産投資スクール】の口コミ
年代:30代
性別:男性
受講期間:3ヶ月未満
初心者からでも理解できます
不動産の知識が全くない状態からのスタートでしたが、1つ1つ丁寧に教えてくださるので、継続していけばしっかり身に付くだろうなと思います。私は束田先生の講義を受けておりますが、先生の話が面白くいつも楽しみながら受けているので、それがヤル気になる原因かと思います。
今後も基礎を徹底して学び、まずはファイナンシャルアカデミーに投資した分を回収することを目標にしています。
年代:40代
性別:男性
受講期間:1年以上2年未満
実務に即した講義であったので、投資を始めるにあたり非常に役に立ちました。
年代:40代
性別:男性
受講期間:1年以上2年未満
面白かった
先生たちの話が面白いばかりではなく、不動産業界の話聞けたりしたので、楽しかったです。今は、物件を探していますが、中古の区分所有でオーナーチェンジ物件を探し続けています。
4カ月ありがとうございました
安い物件も見つからないし、心が折れまくっていたのですが、先生の授業はやはり楽しくて、出席すると頑張ろうという気持ちになります。出口戦略はとても楽しく、希望が湧いてきました。2年間このまま行動と授業の出席を続けて頑張りたいと思います。次回の授業でも笑いとおすすめ書籍期待しています。
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【不動産投資初心者・失敗経験者】中立の投資スクールで成功への鍵を
そして「不動産投資スクール」。
ここで学ぶ体系だった知識は、不動産投資の実践に生きるものです。
中立の立場で、スクールの内容で全て評価されるからこその、実践的な、業界の都合に左右されない、投資家にとって真のあるべき姿に沿って、講義が繰り広げられています。
高い受講金額に見合うだけの価値を提供していなければ、これだけの支持をされていません。
ここで学べる深く幅広い知識は、良い物件と出会える、良い不動産会社と出会う助けとなることでしょう。
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