不動産を購入する時の仲介手数料について
不動産を購入する時の仲介手数料について
仲介手数料は不動産を「仲介」で購入する際にかかるもので、一般的には物件価格の3%+6万円となります。
例えば、4,000万円の物件を仲介で購入する場合、物件価格の3%の120万円＋6万円＝126万円（消費税別）となります。
そんな中、「仲介」にも関わらず「仲介手数料無料」という場合もあります。
ちなみに「売主」の物件では仲介手数料はかかりません。
「仲介手数料」の部分だけに着目すると、「仲介手数料無料」や「売主」の物件を購入するのが「仲介手数料」の分お得になります。
しかし事はそう単純ではありません。
仲介手数料無料には「無料になる理由」とその理由の「良し悪し」が存在しています。
【仲介手数料無料】売主の新築物件、売主の中古物件のケース
新築物件は売主がほとんどで、仲介手数料がかかりません。
中古物件が売主で販売されているケースもあり、その場合も仲介手数料はかかりません。
売主として販売されている場合、その多くは、物件供給元の不動産会社から「買取」して「売主」として販売しています。
一旦自社所有し「リノベーション」をして、価格を再設定し一般の投資家に「転売」しているケースなどです。
「リノベーション物件」には、一般的には、買い取った物件価格の30%近く経費と利益を上乗せして販売していることが多いようです。
30%の内訳は、給与、賃料、車両費、水道光熱費、広告宣伝費、事務用品費、通信費などの様々経費と利益です。
正当なコストと利益が乗っている価格ではありますが、「売主物件で仲介手数料無料だからお得」と単純に言えるものでもありません。
中古の不動産物件が仲介手数料無料で仲介されているケース
中古の不動産物件が仲介手数料で仲介されているケースもあります。
①売主から直接仲介で預かっている物件
売主からの仲介手数料だけで、買主側に仲介手数料を請求しない
②仲介の物件
売主側の仲介会社から手数料を分けてもらい、買主側に仲介手数料を請求しない
まず、①の売主から直接仲介で預かっている物件の場合の「買主の仲介手数料無料」について。
仲介会社としては出来るだけ収益を上げるために「両手」と言われる「売主」と「買主」両方からの仲介手数料獲得を目指すのが一般的です。
ですが、売主からの片手の仲介手数料が確保されるため、買主側の仲介手数料を値引き、あるいは請求しなくても一定の収益が発生します。
仲介会社の事情（早く決めて実績をつくりたい、早く売り上げを確保しておきたい）やスタンスによっては「買主側の仲介手数料は無料」という戦略を積極的に取り入れる会社も増えています。
一方の、②の「売主側の仲介会社から手数料をわけてもらう」場合について。
売主が契約を急いでいる、物件の人気があまりない、などの特別な事情があるケースで、「買主側の仲介手数料は無料」という戦略をとることで、早期の売却を目指しているケースがあります。
「仲介なのにどうして仲介手数料が無料なのか？」
その理由や事情をよく確認して話を進めることで、より有利な交渉を行い、少しでも良い条件での物件購入へと進んでいくことが出来るでしょう。
新築物件の「新築プレミアム」には注意
ここで、新築物件の「新築プレミアム」についても触れておきます。
新築物件は、広告宣伝費や利益が乗っかっている、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されていることがほとんどです。
そして、大抵の新築物件は購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割下落してしまいます。
なかには、立地が良くて、土地が値上がりするなど物件価格が下がらない、場合によっては値上がりする物件もありますが、多くの物件では「新築プレミアム」分を取り戻すことは難しいでしょう。
その事実は様々な事例やデータでも裏付けられています。
「新築物件」を購入する場合は、仲介手数料云々ではなく、そもそも割高であることが多いことには注意しておいてください。
ただし、立地、 物件グレードや管理が行き届いているなど条件の良い物件でしたら、資産保全、税金対策、資産承継、という観点での購入は有効です。
中古不動産物件が仲介手数料無料の理由：注意すべきポイント
「中古不動産物件の仲介なのに、なぜ仲介手数料が無料なのか？」
あと二つ、仲介手数料を減らしても仲介会社が対応できる方法があります。
・コストダウンして仲介手数料を減らしても耐えられる仕組みを作っている
・仲介手数料以外の費目を請求する
この二つです。
ただし、それぞれ注意すべき確認ポイントがあります。
以下順番に見ていきましょう。
コストダウンの方法は？
コストダウンの手法として代表的なものは次の通りです。
❶広告費などを減らしコスト削減
・テレビCMを作る代わりに、ホームページで集客
・チラシでポスティングする代わりに、不動産ポータルサイトで情報発信
・新聞折込チラシで内覧会の告知をする代わりに、インターネットで情報発信
・集客や物件の提案をアプリでできるようにする
❷工数を単純に削るコスト削減
・住宅ローンのフォローをしない（買主任せ）
・売主と価格や条件の交渉をせず、売買契約をせかす
・宅地建物取引士資格者の数を減らす
❶のIT技術を使った広告集客や接客は「不動産テック」と呼ばれ、今後伸びていく分野です。
こういった、インターネットやアプリを活用する方法は他の工数を削減することなく、むしろ効率化が図れる分、コストダウンを行いながらサービス向上も可能です。
一方の❷のやり方では単純に工数や人員を減らしていますので、顧客サービスの低下に直結しかねませんので、注意が必要です。
仲介手数料以外の費目で請求されていないか
最後に、経営努力によらない仲介手数料削減の方法を紹介します。
不動産会社から「○○手数料」や「○○コンサルティング料」などの形で別途請求されたら、ご注意ください。
その会社は、宅建業法に違反しているかもしれません。
以下の全てを満たすものを除いて、不動産会社は仲介手数料以外の費用を請求できないルールになっています。
・依頼者の依頼に基づいて発生したもの
・通常の仲介業務では発生しない費用
・実費
「仲介手数料無料」とうたっていても、別途費用を請求されたら要注意です。
その費用が上述の3つにちゃんと当てはまっているか、しっかり確認しておきたいところです。
その請求が「通常の仲介業務」の範囲内の業務であれば、本来請求できません。
これを知らずに払ってしまうと、実質的には不動産会社への支払額が減らないことになります。
【中古不動産物件】仲介手数料無料で信頼できる会社選びのポイント
これまで見てきたように、「仲介手数料無料＝良心的な会社」というわけではありません。
仲介手数料だけではなく、その不動産会社の良し悪しをしっかり見極めて、買い手のニーズに向き合って仲介してくれる会社を選ぶこと。
中古マンションを買うときの仲介手数料は、無料や半額にできます。
ですが無料や半額をうたう不動産会社の中には、顧客ではなく、自社の利益だけを考えている会社もあります。
なぜ仲介手数料を無料や半額とできているのか。
・売主物件だから仲介手数料無料なのか
・売主側の仲介手数料を分けているのか
・企業努力による仲介手数料削減か
・経費が割高になっていて顧客に転嫁されている大手ではないか
・仲介手数料以外の経費を請求されていないか
これらの観点から無料の理由よく見極めて、仲介手数料無料で信頼できる会社選びを成功させましょう。
ではここからは、上記の観点に見合う、「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」で仲介をしている不動産会社『スターフォレスト』を紹介します。
【不動産サイト掲載物件が仲介手数料無料に】スターフォレストの特長
【中古マンション購入】【仲介手数料無料】スターフォレストの特長
『スターフォレスト』では仲介手数料最大無料で不動産仲介をしています。
その『スターフォレスト』の特長を紹介します。
【スターフォレストが仲介手数料無料にできる3つの理由】
①広告は自社ホームページを中心にして無駄な広告費を削減
②業界歴の長いスタッフのみで接客することで売り込み営業マンの人件費の削減
③より多くのお客様に喜んでいただく為に片手手数料を実現
【スターフォレストが価格交渉に成功する３つの理由】
①不動産業界歴10年以上、交渉経験も豊富なスタッフだけが担当
②売主の希望や詳しい状況はどうか(引越しの予定は決まっているか）など状況把握の徹底
③売り出してから時間が経っているのか？リフォームが必要そうな箇所はもう無いか？はもちろん周辺エリアの物件相場も熟知している
『スターフォレスト』で取り扱いができる物件で、売主から手数料がいただける物件は全て仲介手数料無料にできます。
以下のリンクから希望の物件が手数料無料にできるか1分で診断しています。
スターフォレストで仲介手数料を最大無料にできる物件とは？
『スターフォレスト』では、中古マンションであればリノベーション済やリフォーム済のマンションの多くが仲介手数料が無料となります。
一戸建てであれば、新築分譲一戸建て、リフォーム済、リノベーション済の一戸建ての多くが仲介手数料無料となります。
『スターフォレスト』のホームページに掲載している物件はほんの一部で、無料にできる物件全てが掲載されている訳ではありません。
見つけた物件のURLを添えて以下のリンクから問い合わせしてみてください。
1分間で仲介手数料が無料にできるか診断可能です。
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