ローン、学費…お金が必要になった時、自宅を使ってできる対策とは？
コロナも2年目となり、生活や仕事、そして収入が変わった方もたくさんいると思います。
そんな中、学費などで大きな出費が必要になったら。
家のローン負担も大きい。
まずは収入を増やし、支出を減らすことを考えますが、支出を減らすにしても、家のローンや学費といった大きな部分はなかなか減らせないでしょう。
日々の暮らしを切り詰めるにしても限界があります。
では、収入を増やすにはどうしたらよいのでしょうか。
本業で頑張って、評価を上げ、収入を上げる。
その他にも、より高い収入を目指して転職をする、副業を始めるなど、様々な打ち手があります。
ですが、どれもそんなに簡単なことではありません。
そんな時、持ち家のある方なら、自宅を使ってできる対策があることをご存知でしょうか。
実は、持ち家である自宅を活用して、まとまった資金を生み出す方法があるのです。
それは、「リースバック」という手法です。
この記事では、「リースバック」とは何か。
また、似たような仕組みである「リバースモーゲージ」との違いについて、そして、「リースバック」をサポートしているサービスを紹介していきます。
実行するしないはそれとして、知識を持っておくことは力になります。
ひとつのアイディアとして、いざという時のための一つの手として、知っておいて損はないのではないでしょうか。
「リースバック」と「リバースモーゲージ」の違いとは？
まずはそもそも、自宅の「リースバック」と「リバースモーゲージ」とは、一体何なのでしょうか？
一言で言えば、どちらも、「今の自宅に住み続けながら、資金調達が出来る方法」ですが、違いがあります。
それぞれの特徴を簡単に整理してみます。
「リースバック」は、自宅の「売却」でお金を得る方法の一つ
・今の自宅に住んだままで、使途の自由なまとまった現金を得ることが出来る
・自宅に住んでいる間は、売却先に賃料を払い続ける
「リバースモーゲージ」は自宅を担保にした「融資」によりお金を得る方法
・今の自宅に住んだままで、生活費として使途の決まった定期的な融資を受けることが出来る
・死亡後、自宅の売却により、融資された金額を一括返済する
それぞれの大きな違いは、資金を得るために「最初に売却」するか、「融資を受け、死亡後に融資返済のために売却」するかの違い、つまり、「所有権が変わる時期」が大きな違いとなっています。
また、もう一つの大きな違いが、「得たお金の使い道に制限がないのがリースバック」で、「生活費に用途が限られるといった様々な制限があるのがリバースモーゲージ」であることです。
ではここから、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
【リースバックとリバースモーゲージ】それぞれのメリット
「リースバック」と「リバースモーゲージ」。
それぞれのメリットには一体どんなものがあるのでしょうか。
まず、「リースバック」のメリットは、大きく次の２点です。
①使途が自由なまとまったお金が手に入る
・子どもの教育費に使える
・病気の治療費に使える
・住宅ローン以外の借金返済に使える
・事業資金としての活用できる
・年金の不足など老後の生活費を補う場合に使える
②家を売却して賃貸住宅へ引越すことに比べたメリット
・引越しする必要がない
・子どもの学区が変わることがない
・売却したことが周りに知られない
・将来的に買い戻すことが可能
・買主を探す必要がないので現金化までの期間が比較的に短い
一方、「リバースモーゲージ」のメリットは大きく次の２点です。
①サービスの利用期間中は金利のみの返済で負担が少ない
・借入れの元本の返済は必要なく、利息の支払いのみ
・融資で借りたお金は、死亡時に自宅を売却することで一括返済できる
・返済は死亡後に一括なので、毎月の生活に影響がなく、年金生活者にとって魅力
・家に住むためのお金は、リースバックや売却して賃貸住宅へ支払う賃料より安い
・支払い金額が少ないため心理的側面や、キャッシュフローとして比較的負担が軽い
②サービスを提供している主体が銀行等の金融機関や自治体であり信頼感がある
・倒産などのリスクが少ない
【リースバックとリバースモーゲージ】デメリット
続けて、「リースバック」と「リバースモーゲージ」、それぞれのデメリットを紹介します。
まず、「リースバック」のデメリットは、大きく次の２点です。
①売却価格、賃料、買い戻し価格で不利になることがある
・売却価格が周辺相場よりも安くなりがち
・毎月のリース料（家賃）が周辺の家賃相場よりも高くなることがある
（年間のリース料の目安は、売却価格の8～10%）
・買い戻しは可能だが、その費用は売却価格よりも高くなる場合が多い
②実際に利用するためには一定の条件がある
・売却価格が住宅ローンの残債よりも多くないとリースバックの利用は出来ない
一方、「リバースモーゲージ」のデメリット・注意点は次の２点です。
①契約出来る年齢、資金の用途など様々な制限がある
・多くの場合、60歳以上といった契約者の年齢条件がある
・物件の所有権は移行しないため固定資産税の納税義務は残る
・資金の用途は生活費等に制限され、自由には使えない
②生存中に融資枠を使い切ってしまうこともあり、注意が必要
・死亡時に返済することが前提のため、生存中に融資枠を使い切ってしまうこともあり注意が必要
【リースバックとリバースモーゲージ】自分に向いてるのはどちらか？
ここまで、自宅不動産の「リースバック」と「リバースモーゲージ」、それぞれメリットとデメリットを見てきました。
「リースバック」と「リバースモーゲージ」、自分に向いてるのはどちらでしょうか？
それを考える時、ひとつの目安になるのが、まずは年齢や就いている仕事に代表される、いわば「年齢、仕事の環境」という観点です。
・「リバースモーゲージ」は死亡してからの売却による融資返済の制度
・「リースバック」の場合は、買い戻しが可能な制度
・現在お金がなくても、近い将来大きな収入の目途が立っているならば、買い戻しを視野に入れて「リースバック」を利用することも可能
・「リースバック」は資金の用途が自由、という点が投資の観点で有利に働く可能性がある
例えば、「リースバック」であれば、得たお金を事業の運転資金として利用し、事業が軌道に乗って資金が出来たら自宅を買い戻すことが可能です。
このように買い戻しを見据えるという意味で見た場合、「リースバック」は、ある程度若いチャレンジしやすい年齢の人の方が向いていると言えるかもしれません。
一方の「リバースモーゲージ」は、年齢が60歳以上に限られる、生活費などに得たお金の用途が限られる、契約条件が難しいなど、様々な制限があり、お金の使い道には自由度の少ない部分があります。
特に年齢制限の部分からも、そもそも「リバースモーゲージ」は高齢者に向いている制度になっています。
また、「リバースモーゲージ」の方が適用条件も厳しく、満足の行く金額を自分が融資してもらえるのかどうか、そもそも自分は「リバースモーゲージ」を使うことが出来るのか、いざという時に使えるのかどうかは、その人により様々です。
もし気になるようでしたら、サービスを提供している金融機関や会社に問い合わせて、事前に確認しておくと安心でしょう。
このように見ていくと、「リースバック」の方が、年齢、用途、現金を手にできるまでのスピードが早いなど、自由度が高く、使い勝手が良い場合が多いと言えるのではないでしょうか。
ではここから、「リースバック」について、もう少し深堀してみましょう。
【リースバック利用の注意点】リスクと要件を比較検討し活用しよう
「リースバック」は、様々な会社が、様々な条件でサービスを提供しています。
実際利用する場合には、以下の注意点を参考に、それぞれのサービスのリスクと要件を比較し、検討を進めてみましょう。
①売却価格の高さ、家賃の安さだけで判断しない
「リースバック」では、運営会社によって見積もる売却価格と家賃に差があります。
一般的に売買価格と家賃はトレードオフの関係にあり、売買価格が下がれば家賃も下がります。
逆に言えば、高く売れればそれだけ家賃が高くなるものです。
このトレードオフの関係性を頭に入れて、見積もり金額を判断することが必要です。
例えば会社によっては、
・家賃を何ヶ月か猶予
・売買代金の一部を預け入れすると家賃が下がる
としている場合もあるかもしれません。
しかし、それは実は「売買価格を低くして調整して見せている」だけのことも多いでしょう。
このように、家賃は安ければいいわけではなく、売買価格も含めて比較することが大切です。
「リースバック」では、自宅を少しでも高く売却し、安い家賃で借りることが理想ですが、売買価格や家賃だけに注目するのではなく、取引コストなどの他の比較ポイントも含めて総合的に判断しましょう。
②仲介手数料、事務手数料、抵当権抹消費用など必要なコストの違いに注目
仲介手数料、事務手数料、抵当権抹消費用など必要なコストの違いに注目しましょう。
・仲介手数料がかかりますが、運営会社が買主で仲介手数料が発生しないケースも
・事務手数料も無料の会社もある一方、30～50万円程度のかかる会社もある
・住宅ローンの残債があると抵当権の抹消費用がかかるが、適正な金額かどうか確認を
これら、売却にまつわる必要な諸費用の確認が必要です。
③「リースバック」で売却した自宅を借りる際、様々な条件に注意
また、「リースバック」で売却した自宅を借りる際には、様々な条件に注意が必要です。
まず、賃貸する場合には以下のコストがかかります。
・敷金、礼金、更新料
・家賃保証会社への保証料
これらの費用が無料の会社もあれば、有料の会社もあるので、家賃も含めてしっかりと比較検討しましょう。
次に、「契約形態」と「契約期間」について。
「リースバック」は、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるのがメリットですが、そこがちゃんと約束されているのかどうかもポイントとなります。
・多くは賃貸契約期間が3年などに定められている「定期借家契約」
一般的には普通借家契約より家賃が低い
・貸主からの解約申し入れには正当事由が必要である「普通借家契約」
一般的には定期借家契約に比べて家賃は高い
「定期借家契約」の方が「普通借家契約」より家賃が安いことが一般的ですが、住む期間を限ることが出来ない場合は、「普通借家契約」の方が借り手にとっては有利な契約ですので、そちらを選ぶ方が安心でしょう。
なお、「定期借家契約」のほとんどの会社は「再契約することでそのまま住み続けることは可能」と謳っていますが、会社側の事情で契約更新しないこともあり得ます。
「定期借家契約」で「リースバック」を利用する場合は、会社都合で再契約ができないことも想定し、状況に応じて引っ越しする覚悟が必要です。
④自宅の買戻しをする時の価格や条件にいくつか注意点がある
「リースバック」で、売却した自宅の買戻しをす時の条件に、いくつか注意点があります。
・買い戻す時の価格は、売却時よりも高くなることが一般的には多い
・安い価格で買戻しができる会社の方が有利になる
・買戻し条件も会社によって異なるため、予定した通りに買い戻せるかは条件次第
・会社によっては、買戻し条件があいまいなところもあるので注意
予め買い戻し価格や賃貸契約期間などの条件が決まっているのであれば、「買い戻し特約」などで書面化されている会社の方が、後々のトラブルを避けられます。
条件が固まっているのであれば、書面化している会社を選ぶようにしましょう。
⑤「リースバック」を運営している会社の信頼性も重要
「リースバック」を利用する際は、運営している会社の信頼性も重要なポイントです。
・実績や業績なども比較して、倒産リスクが低そうか
・管理業務の体制やサービスの内容が充実しているかどうか
家賃を低くするために売買代金の一部を預け入れした場合、運営会社が破産すると、その預けている売買代金の一部は戻ってこない可能性が高いでしょう。
倒産リスクが低いかどうか、会社の実績や業績にも注意してみましょう。
管理業務の体制やサービスが充実しているかどうかについても、中には専用窓口を設置して、高齢者を対象にした見守りサービスや家事代行サービス、宅食サービスなどを提供している会社もあります。
それら管理体制やサービスが整っていること、管理業務がちゃんとしていることは安心の一つの証にもなります。
【リースバック利用の注意点】リスクと要件を比較検討し活用しよう
「リースバック」は、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるので、老後資金の不足など、まとまった現金が必要な場合に活用できる手法です。
そして、会社によって売買価格や家賃、取引コストだけでなく、賃貸契約期間や買戻し条件も異なります。
「リースバック」を検討する際は、
自分自身の利用する目的と状況の整理
・なぜ「リースバック」を利用したいのか
・いくらの資金が必要なのか
・資金の使い道は何か
・買い戻しをしたいのかしないのか
複数の会社から見積もりを取り条件を精査し比較検討する
・自分が大事にしたい条件は何か
・条件の優先順位はどうか
「リースバック」して自宅を売却した後も、安心して住み続けられるように、「リースバック」利用の注意点、リスクと要件を比較検討して活用していきましょう。
ここからは「リースバック」を提供しているサービスを紹介します。
「リースバック」をいつか利用するかもしれないので詳しく知りたい、利用を考えている場合には、是非これらサービスを使って情報収集し、比較検討してみてください。
全国対応・リースバック専門コンシェルジュ「家まもルーノ」の特長
全国対応・リースバック専門コンシェルジュ「家まもルーノ」の特長は次の通りです。
・必要な情報を入力するだけで、登録している100社以上の不動産業者が一斉に査定
・一括査定は「完全無料」で利用可能
・日本全国対応が可能
・最短で５日で現金化が可能
様々なエリア、タイプの不動産に対応して一括見積もりサービスを提供している「家まもルーノ」。
その詳細は下記のリンクから確認が可能です。
全国対応・リースバック専門コンシェルジュ「家まもルーノ」の詳細を確認する
【マンション・戸建】他の売却方法と比較検討し売却リスクを減らそう
この記事で見てきた「リースバック」以外にも、様々な方法で自宅を現金化する方法があります。
自宅を売却する場合の他の方法や、今のローンの改善方法などとも比較検討して、情報を把握しておくことで、具体的にイメージすることができ、いざという時の安心にも繋がるでしょう。
実際に行動する時期がまだまだ先のことだとしても、「備えあれば憂いなし」。
事前に情報収集だけでも進めてみましょう。
続けて、売却査定や家のローン改善に関する、参考になる記事を紹介します。
ご興味ある方は、併せてご覧ください。
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