【マネーセミナー】業者主催セミナーは中立の立場で行われていないのが大前提
「マネーセミナー」主催者の多くは「保険」「金融商品」「投資用マンションの不動産業者」
年金2,000万円問題、雇用不安、増税、そしてコロナ禍による影響。
将来不安が高まるなか、注目度が上がり続けているのが資産運用、投資、です。
今現在、様々な場所で、あるいはオンラインで、日々様々なマネーセミナーが開催され、多くの方の注目を集めています。
ただ、そのセミナーの主催者の多くは保険」「金融商品」「投資用マンションの不動産業者」。
大抵の場合は「それぞれの商売の立場」から、講義の内容を組み立てています。
そういった、商品供給側主催のマネーセミナーは、主催者側の思惑に沿った内容で行われているので、情報提供は中立の立場で行われていないのが大前提、と言っても過言ではありません。
「不動産投資セミナーのワンルームマンション投資」では売主の会社がほとんど
様々なマネーセミナーの一例として、「不動産投資セミナーのワンルームマンション投資」について触れてみます。
これには、際立った特徴があります。
「不動産投資セミナーのワンルームマンション投資」をおこなっている主要な不動産会社は、「売主での販売がほとんど」だということです。
多くの「ワンルームマンション投資会社」は、「新築」の場合は売主で、「中古」の場合も物件供給元の不動産会社から、仲介で買取し「売主」として販売しています。
実はそのことで、投資家にとって不利な状況が生まれています。
それは「物件価格が割高になりがち」だと言うことです。
新築ワンルームマンションの場合「新築プレミアム」で3割近く高い
まずは「新築のワンルームマンション」についてから見てみましょう。
新築物件には、分譲会社の利益が上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されているため、購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割も下落してしまいます。
このため、大抵は買った年から赤字経営となりますし、この先相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、満足な利益は出しにくいでしょう。
中古ワンルームマンションの場合「利益分」で2割ほど高い
中古のワンルームマンションの場合はどうでしょうか。
売主物件ですと、物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しているのが一般的です。
実はほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。
【マンション投資セミナー】売主物件で「一般的メリット」がより強調される理由
不動産投資の一般的なメリットとしては、私的年金、節税、資産運用、など様々あります。
売主物件では、不動産投資の一般的メリット、特に、
・ローンが払い終われば老後の生活費になる
・キャッシュフローはマイナスでも税金が還付される
・初期費用が少なくて済むこと（特に新築）
という私的年金、節税面が強調されがちです。
物件価格が割高のため毎月の収支はマイナスになりがちで、マンション不動産投資の売主物件でアピールできるポイントが、「私的年金や節税面に集中せざるを得ない」事情があるからです。
このように、「マンション投資セミナー」では、ワンルームマンションを販売する不動産会社の立場に立った話の展開がされているケースがほとんどなのです。
【マネーセミナー】様々な知見をまとめて学べるセミナーは少ない
【マネーセミナー】中立の立場のセミナーにはどんなものがあるのか
マネーセミナーにおいて中立の立場のセミナーは存在するのでしょうか。
もちろん存在します。
例えば、不動産投資セミナーでいえば、「健美家」、「楽待」などでコラムを持っている大家さんの「有料セミナー」が挙げられます。
有料で行っていることは、つまり、セミナーそのもので講師が収益を挙げているのが一般的です。
有料で参加者を集めるためにはセミナー内容の良し悪しが重要になるので、実例をもとに説得力のある話がなされていること。
投資家の立場に立った内容で話されていることも多くなっています。
とはいえ、課題もあります。
①大家さんの固有の事例になりがちのため、汎用性が少なく再現性欠ける場合も
②不動産会社などと結びついてキックバックがあるケースの見極めが困難。後で営業かけられるケースも。
実践家の話のため参考になるのは間違い無いのですが、玉石混交と言う面も否めません。
事前にwebやSNSなどで、出来るだけリサーチしてから参加を決めることをおすすめします。
では、他のジャンルのマネーセミナーではどうでしょうか？
同様に、実践家の有料セミナーでしたら、比較的信頼度が高いと思われますが、個々の事例になると再現性の問題もあるのは、有料の不動産投資セミナーと同じ構図でしょう。
さて、ここからは、
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